images/new_logo.png

Долгострой, самострой и Кооперативы

Каждый из нас, в течение жизни в той или иной мере, сталкивается с жилищным вопросом. Одним хочется обзавестись

своими квадратными метрами для проживания, другим – улучшить условия проживания или же обеспечить себе безбедную пенсию путём сдачи в аренду жилых помещений.

 

Тема незаконного строительства совсем не нова и по-прежнему остаётся одной из наиболее актуальных.

Десятки многоквартирных домов в Краснодаре(как впрочем и в крае) возведены и продолжают строиться частными застройщиками без соответствующих на то разрешений. Как правило, раньше стоимость квадратного метра жилья в таких новостройках была значительно ниже, чем у официальных застройщиков(не говоря уже о вторичном рынке), что и подкупало в конечном итоге людей. Казалось бы всё ничего – застройщик совершает благое дело, строит доступное жильё… Но риски от данной покупки настолько велики, что стоит не единожды подумать и взвесить все за и против, прежде чем принять окончательное решение. Минимум с чем может столкнуться человек, купивший такую квартиру – задержка срока сдачи дома. В худшем случае он столкнётся отсутствием госстройэкспертизы и госттройнадзора, а, как следствие, с полным либо частичным отсутствием коммуникаций в доме(что сделает некомфортным само проживание в квартире), либо просто потеряет все вложенные деньги из-за недобросовестности застройщика. Про благоустроенную придомовую территорию, детские площадки, парковку, дороги можно сразу забыть... Соответственно огромные сложности возникают и при получении документов о праве собственности, т.к. всё приходится "узаканивать" через суд.

Краевые власти после многолетнего попустительства в этой сфере с достаточным энтузиазмом подошли к данной проблеме, иногда решая её весьма жёстко и кардинально.

Так, на сегодняшний день в Краснодаре уже есть резонансные случаи сноса самостроев. Это прогремевший на весь край масштабной акцией протеста дольщиков в апреле 2013 года снос дома по ул.Кадетской https://www.youtube.com/watch?v=tTtMwyBHgqA , в результате которого 130 семей остались без своих квартир. И совсем свежий случай - снесённый в октябре 2015 года многоквартирный дом по ул.Ратной Славы (http://kuban24.tv/item/zastroyschik-ne-sobiraetsya-kompensirovat-sredstva-pokupatelyam-jilya-v-samostroe-pod-krasnodarom-134083).

Реалии времени диктуют свои правила, и жёсткая конкуренция между застройщиками заставила бороться за каждого покупателя и уже так называемые "официальные" застройщики(крупные строительные компании) выходят на рынок жилья с весьма интересными предложениями, делающими жильё максимально доступным.

Универсального рецепта, гарантирующего 100% безопасность при покупке квартиры посредством участия в долевом строительстве, не существует. Однако не стать при этом обманутым дольщиком, возможно, соблюдая определенные правила.

Так как же обезопасить себя от возможных неприятностей и снизить риски, приобретая недвижимость?

Свой вклад в фундамент стабильности и законности в рынок строительства жилья внёс Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), который упорядочил взаимоотношения сторон относительно привлечения денежных средств на строительство и возникновения права собственности на квартиры у дольщиков.

Остановимся на ключевых моментах данного закона:

1. Приобретая квартиру в строящемся доме, ПОМНИТЕ, что независимо от наличия разрешения на строительство НИ ОДИН ЧАСТНЫЙ ЗАСТРОЙЩИК (физическое лицо) НЕ ИМЕЕТ ПРАВА привлекать денежные средства граждан на стадии строительства многоквартирного жилого дома.

ВАЖНО!

Закон 214-ФЗ предусматривает единственно законные схемы привлечения денежных средств в долевом строительстве, это:

- заключение договора долевого участия в строительстве;

- строительство дома путём создания жилищно-строительного кооператива(ЖСК) или жилищно-накопительного кооператива(ЖНК) – регулируется федеральным законом от 30.12.2004г. № 215-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О жилищных накопительных кооперативах";

- с помощью жилищных сертификатов.

Привлекать денежные средства граждан на строительство можно ТОЛЬКО после регистрации договора долевого участия! Никаких предварительных договоров купли-продажи, расписок и прочего…

2. Застройщик имеет право привлекать деньги на строительство, если одновременно выполняются условия:

- получено разрешение на строительство объекта;

- в обязательном порядке опубликована(в СМИ, и/или в сети Интернет) проектная декларация(не позднее 14 дней до заключения первого договора ДДУ);

- пройдена государственная регистрация права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться объект строительства;

3. В договоре долевого участия в обязательном порядке должно содержаться:

- определение объекта, подлежащего передаче дольщику(строительный или почтовый адрес дома, номер секции, этаж, строительный номер квартиры на плане этажа, количество комнат, проектная площадь);

- цена, сроки и порядок уплаты дольщиком;

- срок передачи объекта дольщику(может быть передан не ранее ввода дома в эксплуатацию). В случае передачи объекта с нарушением сроков застройщику грозит выплата неустойки;

- гарантийный срок объекта строительства(не может быть менее 5 лет)

- прилагается гарантийный страховой сертификат или прописывается страховая компания, в которой застрахованы обязательства застройщика перед дольщиком

В случае отсутствия в договоре данных положений он признаётся недействительным.

4. Условия и случаи изменения цены договора. Самый распространённый пример – после обмеров БТИ, в результате чего может возникнуть доплата либо возврат средств(сумма рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра жилья на момент заключения договора долевого участия).

5.Передача объекта от застройщика дольщику оформляется передаточным актом. До его подписания риск от случайной гибели объекта передачи несёт застройщик.

6. Дольщик может уступить право требования по ДДУ третьему лицу после оплаты договора или с полным переводом долга на третье лицо. Такая уступка также подлежит государственной регистрации(на практике оформлением всех документов занимается сам застройщик).

7. Договор долевого участия(ДДУ), подписанный обеими сторонами, считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации в органах юстиции. Соответственно и принимать денежные средства по ДДУ застройщик имеет право только после его регистрации.

8. Право собственности на объект недвижимости в новостройке регистрируется на основании зарегистрированного договора долевого участия (или договора уступки прав требования), решения(постановления) о вводе дома в эксплуатацию, подписанного застройщиком и дольщиком акта приема-передачи квартиры.

Какие же гарантии даёт 214-ФЗ?

Оговоримся сразу, что данные гарантии распространяются только на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве(ДДУ):

1. Исключает мошенничество по сбору застройщиком средств на несуществующие объекты;

2. Исключает возможность двойной продажи квартиры, т.к. договор(а соответственно права дольщика) подлежит государственной регистрации.

3. В случае банкротства застройщика(в т.ч. преднамеренного) Вы не останетесь у разбитого корыта ни с чем. В соответствии со ст.13 закона 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка) и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

4. Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ контролируется уполномоченными органами государственной власти субъектов. У нас в крае такие функции возложены на Управление по надзору в области долевого строительства Краснодарского края.

Кстати, некоторые застройщики, для того, чтобы не стеснять себя обязательствами по договорам долевого участия по 214-ФЗ перешли на такой вариант работы: строят объект полностью за свой счет, а уже после сдачи дома выставляют квартиры по договорам купли-продажи. Правда, это по силам только финансово независимым компаниям, которые крепко стоят на ногах.

И, наконец, только официальные застройщики работают со всеми госпрограммами, ипотеками, материнскими капиталами, жилищными сертификатами. А аккредитация и взаимодействие застройщика с крупными банками говорит о кредите доверия и надежности застройщика.

Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы – принципы работы, подводные камни

К сожалению, реалии нашей жизни таковы, что необходимые расходы "на жизнь" зачастую равны "средней" заработной плате. Воспользоваться программой ипотечного кредитования может себе позволить далеко не каждый – необходимо наличие первоначального взноса банку. Помимо этого человеку в течение достаточно длительного периода времени приходится производить ежемесячную выплату процентов банку и одновременно стараться поддерживать приемлемый уровень жизни.

Ряд застройщиков, действуя в рамках закона, вместо договоров долевого участия используют, например, схему с жилищно-строительным кооперативом(ЖСК). Привлекая покупателей квартир к вступлению в ЖСК, они снимают с себя часть ответственности. Нельзя однозначно сказать, что такой вариант для покупателей менее предпочтителен — надо смотреть на репутацию застройщика.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов(ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов(ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом от 30.12.2004г. № 215-ФЗ(ред. от 13.07.2015) "О жилищных накопительных кооперативах".

Основная функция организации ЖСК — строительство дома для своих пайщиков. По завершении строительства, а также выплаты всех средств его пайщиками, ЖСК, как принято, ликвидируется, или же формируется товарищество владельцев дома, в последующем отвечающее за его управление.

Определенная доля риска для покупателя может быть связана с возможной непорядочностью застройщика, его манипуляциями с документами и недостоверностью информации в документах. Договор с застройщиком не подлежит государственной регистрации.

Жилищно-накопительный кооператив не осуществляет строительство дома, а покупка квадратных метров для пайщиков возможна благодаря объединению накоплений членами кооператива. Сам процесс развивается так: любой гражданин, желающий стать пайщиком, по достижении 16-летнего возраста может вступить в кооператив. Для этого необходимо внести некоторую часть стоимости жилплощади, и кооператив реализует желаемую покупку. После чего член кооператива имеет право проживать в квартире, прописываться в ней, сдавать ее в аренду. В свою очередь член кооператива продолжает производить необходимые ежемесячные перечисления согласно выданному займу.

С одной стороны, такое предложение смотрится весьма привлекательно: личные проекты, престижные районы застройки. Однако, как показывает практика, в этих преимуществах скрываются большие недостатки.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает.

В то же время пайщики кооператива несут все риски строительства нового объекта по той причине, что фактически являются "застройщиками". Подводя итог сказанному, не трудно сделать вывод, что инвестировать средства в подобного рода кооперативы довольно рискованно.

В данной статье мы постарались максимально доступно и объективно отразить взаимоотношения складывающиеся между застройщиками и дольщиками, а также разобрали ключевые моменты действующего законодательства в сфере жилищного строительства. Как поступить и какой путь выбрать, покупая квартиру, решать Вам.

Купить законно построенный дом или квартиру в Краснодаре на этапе строительства или со свидетельством, по 214 фз, вы можете через наш центр недвижимости "1000 Квадратов" без посредников и переплат напрямую от застройщика.
Продажа квартир осуществляется по договору долевого участия.
Есть квартиры по переуступке от дольщиков.
Центр недвижимости "1000 Квадратов" успешно работает на рынке недвижимости уже более 5 лет. Готовы оказать содействие в поиске жилья
без процентов и комиссионных.
Все застройщики, с которыми мы сотрудничаем законны и строят по 214 ФЗ. Приобретение недвижимости в "1000 квадратов" надёжно, грамотно и выгодно для покупателя.

Телефон горячей линии + 7 (988) 24 888 61

Почта Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Наш номер телефона +7 (988) 24 888 61 Адрес офиса: Краснодар. ул.1Мая, 278Время работы: Пн-СБ с 9-00 до 18-00

Получить бесплатную консультацию СЕЙЧАС

 
Пожалуйста, введите Ваше имя
Пожалуйста, введите Ваш номер телефона
Наш номер телефона +7 (988) 24 888 61 Адрес офиса: Краснодар. ул.1Мая, 278Время работы: Пн-СБ с 9-00 до 18-00
We use cookies to improve our website. By continuing to use this website, you are giving consent to cookies being used. More details…
Яндекс.Метрика